导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样(yàng)不意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然(rán)而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量(liàng)突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无(wú)法直接(jiē)知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着(zhe)人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城(chéng)镇居(jū)民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算(suàn)思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文(wén)去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居(jū)民(mín)已经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味(wèi)着中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟房地网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％）网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思，再(zài)加上(shàng)其(qí)他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅(zhái)改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么(me)未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二(èr)手房之(zhī)间的差异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)调(diào)查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超(chāo)预期。

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