文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明(míng)确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没(méi)有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量(liàng)时代(dài)，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会(huì)，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产(chǎn)长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革(gé)，中国(guó)一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当时中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机(jī)制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内(nèi)地(dì)面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展工(gōng)业(yè)化的进(jìn)程大于(yú)城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地(dì)产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时(shí)引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货(huò)币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国(guó)人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出(chū)台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内(nèi)地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷(dài)款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销(xiāo)售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的(de)发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积(jī)和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商之间(jiān)的(de)购房(fáng)合同、购房者和(hé)银(yín)行(xíng)的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥(féi)等(děng)城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规则(zé)”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一(yī)是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾(wěi)，购(gòu)房者资(zī)金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的(de)资金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施(shī)工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进(jìn)度支(zhī)付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，开发(fā)商或(huò)购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国(guó)开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公(gōng)证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确(què)认无(wú)误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁)，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发(fā)商账户(hù)前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的(de)剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)购房者违(wéi)约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地(dì)产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金(jīn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预(yù)售制是(shì)大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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