5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金(jīn)为代表(biǎo宁波慈溪的邮编是多少)的机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一宁波慈溪的邮编是多少数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在(zài)第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期(qī)一(yī)去(qù)不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资机会(huì)的(de)。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出现了(le)一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要(yào)有(yǒu)一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将宁波慈溪的邮编是多少回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到(dào)供(gōng)给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于(yú)这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上涨的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务(wù)为房(fáng)地(dì)产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第(dì)二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地(dì)结(jié)算持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自(zì)然(rán)也(yě)吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占据显著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优(yōu)质(zhì)的(de)开发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的(de)不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特(tè)估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地(dì)产(chǎn)公司(sī)也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的(de)资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的(de)盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造(zào)持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益(yì)于行(xíng)业集(jí)中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业(yè)绩(jì)分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在(zài)内的(de)绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的(de)短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地(dì)产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少数的(de)、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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