饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总(zǒng)局(jú)联合发布了关(guān)于(yú)规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用(yòng)房(fáng)源客源优势收取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明(míng)确经纪(jì)服务(wù)内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省(shěng)城规(guī)院住房政(zhèng)策研(yán)究中心首席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)成本较(jiào)高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带其中，如(rú)收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民(mín)造成额外的负担，而且这些服(fú)务事项并(bìng)未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服务在内的相(xiāng)关市(shì)场交易行(xíng)为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规(guī)范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的意义更大(dà)，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市(shì)场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的一个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元的(de)房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部门(mén)在此次意(yì)见中提(tí)及，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构要(yào)合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双方共同(tóng)承(chéng)担(dān)经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍(shào)，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的(de)最早依(yī)据是1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目前北(běi)京(jīng)市执(zhí)行的(de)2014年更新(xīn)后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同意，可(kě)在(zài)规定的(de)收费(fèi)标准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精(jīng)神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)多少由(yóu)各中(zhōng)介(jiè)机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实(shí)际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码标价即可(kě)。而cos180°是多少，cos180度等于多少房地产经(jīng)纪(jì)服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合(hé)房屋(wū)价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目(mù)、服务(wù)内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的(de)基本(běn)服务和(hé)延伸(shēn)服(fú)务(wù)，应当(dāng)分(fēn)别明确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的(de)房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡建设部(bcos180°是多少，cos180度等于多少ù)门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门(mén)会同有关部门依法查处不按(àn)规(guī)定明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)等违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信(xìn)息(xī)，市场监(jiān)管部门要(yào)依(yī)法依(yī)规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经(jīng)理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的(de)经纪机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的(de)影响不(bù)大(dà)。”

　　张大(dà)伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部门提(tí)出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性质(zhì)，即只是cos180°是多少，cos180度等于多少纲(gāng)领性文件而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的(de)细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多(duō)房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同税费(fèi)等都(dōu)可能对交易产生(shēng)影响，这对(duì)房地(dì)产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各(gè)支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情(qíng)形，因(yīn)部分购(gòu)房者处(chù)于弱势(shì)地位(wèi)，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及税(shuì)费均由(yóu)购房者来(lái)承担。即(jí)使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房产(chǎn)中介公司(sī)将其视为向购房(fáng)者单边收费的行(xíng)为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能(néng)会利(lì)用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再(zài)次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际(jì)上相当于变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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