万当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出(chū)，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京(jīng)市(shì)分(fēn)公(gōng)司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的(de)背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出(chū)去了的(de)，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的(de)可(kě)以向法(fǎ)院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人(rén)民(mín)法院关于商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了(le)唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既(jì)没有(yǒu)很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是(shì)每(měi)平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现(xiàn)如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊(jīng)人(rén)的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人(rén)士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后(hòu)进(jìn)军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国安的(de)新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股(gǔ)权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国(guó)安(ān)的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也(yě)被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的(de)情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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