OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日(rì吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市)的下跌走势，午后跌(diē)幅一度(dù)吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉(lā)升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个(gè)交(jiāo)易(yì)日(rì)跌(diē)幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权(quán)益人将(jiāng)继(jì)续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区国资(zī)委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内人(rén)士表示，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级(jí)市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市(shì)场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季(jì)报中已吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市经披露张江光大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格(gé)出现波动。”一(yī)位业内人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人(rén)士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的(de)投资价值，很(hěn)适合(hé)稳(wěn)健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流(liú)没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资产就回(huí)调(diào)不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收(shōu)入(rù)受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在(zài)随后召开(kāi)的业(yè)绩说明会中管理人就(jiù)相关事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得(dé)到了(le)一定提振，二(èr)级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了(le)解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的(de)扩募说明(míng)会上(shàng)，运营(yíng)团队表示了(le)对张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了(le)不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益(yì)人(rén)相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消(xiāo)息(xī)的第一(yī)时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目(mù)前储(chǔ)备(bèi)租户还是比较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金(jīn)给了我们一(yī)些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在(zài)短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域的张江光(guāng)大园项目一季度末(mò)也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权(quán)益人有那(nà)么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)一直以来都坚持以市(shì)场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户(hù)的调租(zū)和换租都属于(yú)正常情况，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生在(zài)市场(chǎng)活(huó)跃度的(de)短期低(dī)点(diǎn)，目前(qián)市(shì)场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边(biān)也作了一定的资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方(fāng)面也有(yǒu)一(yī)些差异化(huà)，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千(qiān)平(píng)的面积为主，还有一(yī)些独(dú)栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老(lǎo)资产的(de)管理人都变成了(le)一家(jiā)，后续我们在资(zī)源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说(shuō)道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资(zī)产约五(wǔ)百万(wàn)方，还(hái)有一些其他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间(jiān)资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也(yě)是至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下我们(men)可(kě)能(néng)面(miàn)临了一些突(tū)发情况需要解决，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江科学城这三十(shí)年建设发展过程中所经(jīng)历的(de)相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的信心。”

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