饱受争议的二手房交易(yì)中介费问(wèn)题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于(yú)规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等(děng)问(wèn)题，加重交易当事(shì)人负(fù)担、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格(gé)实行明码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居(jū)民来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房(fáng)交易成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较(jiào)长，具有非常强的专业性，居(jū)民(mín)往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且(qiě)这些服务(wù)事项并未明码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交(jiāo)易过(guò)程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易(yì)行为及其主体进(jìn)行规(guī)范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地(dì)产经纪服(fú)务行业关(guān)注(zhù)最(zuì)多的一个(gè)话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将是(shì)对房地产经纪(jì)服务收费及中介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费。凝神静气的意思，凝神静气的意思解释以(yǐ)北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据(jù)这样的(de)规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易各方协(xié)商同意(yì)，可(kě)在规(guī)定的收费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本(běn)着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取(qǔ)费用(yòng)过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当前并未明(míng)确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明码标价即可(kě)。而(ér)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价(jià)值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对(duì)于(yú)明(míng)码标价问题，两部门(mén)在(zài)此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不(bù)得混(hùn)合标价和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当(dāng)分别明(míng)确(què)服(fú)务项(xiàng)目和收(shōu)费标(biāo)准。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构收(shōu)费前(qián)应当向交易当事(shì)人出具收费(fèi)清单(dān)，列明收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于(yú)市(shì)场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈(tán)等(děng)综合(hé)措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部凝神静气的意思，凝神静气的意思解释门会同有关部门依(yī)法查处(chù)不按规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范(fàn)行(xíng)业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用对(duì)市场的(de)影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于(yú)当前两部门(mén)提出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各城市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域(yù)的调整改(gǎi)善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业(yè)健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交(jiāo)易(yì)产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业的(de)专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应该由上下(xià)家各支付一半的(de)中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从(cóng)而会出(chū)现中介费及(jí)税费均由购房者来承担(dān)。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可(kě)能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收取费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有利于(yú)提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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