5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的(de)机(jī)构对于这(zhè)一(yī)板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现出(chū)色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的(de)持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资(zī)愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从(大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房(fáng)地(dì)产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线(xiàn)城市(shì)。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过(guò)程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投(tóu)资，就(jiù)是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的(de)两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募(mù)指基首季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关(guān)人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃定突出；从大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出(chū)较低的(de)融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估(gū)的(de)角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资(zī)首席(xí)研(yán)究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融(róng)资(zī)成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房(fáng)地产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝(jué)大多数城市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的(de)一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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