文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国(guó)一(yī)样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是(shì)需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房(fáng)进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实(shí)施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港(gǎng)地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房(fáng)的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了(le)制(zhì)造商(shāng)的资(zī)金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决了(le)核心的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大(dà)角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化(huà)进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进(jìn)城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关(guān)于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契(qì)合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发展阶段的(de)资(zī)金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进(jìn)入快(kuài)速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国(guó)内地(dì)商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业(yè)的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地(dì)产也成(chéng)为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地(dì)产贷(dài)款占银行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三分之一(yī)。从房(fáng)地产融(róng)资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的(de)购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较(jiào)大的坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购房(fáng)款未进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的(de)工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预(yù)付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于(yú)任何(hé)原(yuán)因不(bù)能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低(dī)首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节(jié)，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付(fù)后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完(wán)成“预(yù)售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商(shāng)向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环(huán)节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户(hù)，账户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的(de)金融工(gōng)具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入(rù)独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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