万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要(yào)做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国(guó)信达(dá)追债(zhài)，中国(guó)信达为了(le)收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业(yè)主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位(wèi)，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子(2升是多少斤啊 2升是多少毫升zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实了上(shàng)述(shù)内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还(hái)是(shì)债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查(chá)封，同(tóng)时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方(fāng)式(shì)明确了购(gòu)房人(rén)的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付(fù)请求(qiú)权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相(xiāng)较(jiào)其他房(fáng)企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北京2升是多少斤啊 2升是多少毫升豪宅(zhái)圈留(liú)下一(yī)个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等(děng)大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它远(yuǎn)远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人(rén)也许会(huì)感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出(chū)质(zhì)记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在(zài)持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前(qián)幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其身？

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