5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对(duì)房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位1年，这(zhè)一(yī)数值更是进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中(zhōng)，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的(de)是(shì)保利发(fā)展，在(zài)基金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在(zài)第(dì)96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而映射(shè)到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期(qī)或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊(shū)的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的(de)行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行(xíng)的(de)房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营(yíng)地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季度的收入利(lì)润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一季度(dù)十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地(dì)产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性(xìng)机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的(de)多(duō)重竞(jìng1米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的(de)逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动能(néng)够(gòu)推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着(zhe)一(yī)些不(bù)确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基(jī)本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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