万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位(wèi)于(yú)北京海淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共(gòng)同(tóng)债务(wù)人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信(xìn)达为了(le)收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一(yī)起(qǐ)中国信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道(d作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出ào)属实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大(dà)的(de)，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或办理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规(guī)模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平米的(de)天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每(měi)平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化(huà)转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东国(guó)际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营状况却(què)持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身？

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