文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不(bù)足一个(gè)月时(shí)间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于(yú)商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国(guó)一(yī)样在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的(de)资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难(nán)题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现房(fáng)销售是(shì)实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融(róng)支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的(de)专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过(guò)大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的(de)钱(qián)，买家(jiā)就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金问(wèn)题(tí)，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地解决了(le)核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也(yě)出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化(huà)，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出(chū)台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用(yòng)推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付定金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行为(wèi)。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一(yī)次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房(fáng)也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起(qǐ)到了(le)重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地(dì)产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的(de)快(kuài)速(sù)发展，房地产企业(yè)从(cóng)无(wú)到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房(fáng)地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉(lā)动的(de)投(tóu)资(zī)占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计(jì)的(de)31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立(lì)的合同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目(mù)的(de)建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去房地产大开发(fā)时(shí)代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获(huò)得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方式套主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或(huò)第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首(shǒu)付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不(bù)承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过(guò)程中的资金全(quán)部来(lái)自(zì)银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德国(guó)法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土地交易(yì)税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按(àn)工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束(shù)后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保(bǎo)全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节(jié)，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和(hé)人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已支付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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